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Bases sólidas para fincar.

No se trata sólo de elegir la tasa de interés y la mensualidad más bajas: una hipoteca barata es el resultado de la combinación de factores.

Uno de los principales motivos por el que los mexicanos hoy pedimos prestado es para la adquisición de una vivienda. La razón: es difícil contar con la liquidez suficiente para comprar una casa de contado y no hay quien no desee dejar algún día de rentar o vivir con la suegra para tener una vivienda propia.

En el mercado existen muchas alternativas de financiamiento, cada una con distintos productos y esquemas de crédito: Infonavit, Fovissste, Bancos, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes), Sociedades Financieras Populares (Sofipos) y Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo (SCAPs). Entre tantas opciones, ¿cómo identificar el crédito que responde mejor a tus necesidades?

No se trata sólo de elegir la tasa de interés y la mensualidad más bajas: un crédito hipotecario barato es el resultado de la combinación de muchos elementos: el tipo de moneda, la tasa de interés, el plazo, la amortización, el monto a financiar, el enganche… Cada uno de estos elementos afecta de forma distinta al crédito. Conocer cómo lo hacen puede ser la diferencia entre adquirir una deuda pesada para tu bolsillo o incrementar tu patrimonio.

La moneda

En este renglón puedes encontrar financiamientos de tres tipos: 1) en pesos, 2) en veces salario mínimo (VSM) y 3) en unidades de inversión (UDIs). Aunque de entrada no te suene como algo importante, te sugerimos que no eches en saco roto este factor, pues cada modalidad afecta de distinta manera el comportamiento de tu crédito (las parcialidades y el monto total a pagar).

1) Si el préstamo lo adquieres en pesos, olvídate de conversiones y cálculos: siempre sabrás con exactitud cuánto debes.

2) Créditos con instituciones como el Infonavit y el Fovissste se otorgan en su mayoría en VSM. Con las reformas a la Ley del Infonavit que se publicaron el año pasado se abre la posibilidad a los trabajadores que cotizan al IMSS de que puedan contratar su crédito hipotecario en pesos o como se venía haciendo en VSM. Con este tipo de créditos, cada vez que haya un aumento en el salario mínimo el saldo insoluto de tu crédito se incrementará. Veamos un ejemplo: hoy debes 200 VSM, el salario mínimo mensual es de $1,9692, tu adeudo en pesos es de $393,741. Pero supongamos que el salario mínimo mensual incrementara tres pesos: tu deuda lo haría también por $18,240. Imagínate un incremento así cada año.

Podría parecer que este tipo de créditos no convienen porque sientes que la deuda crece y no avanzas. Sin embargo, tus mensualidades también se incrementarán en el mismo porcentaje en que lo haga tu salario (entre 3% y 5% por año) y la aportación bimestral que hace tu patrón en este tipo de créditos se va directamente a capital, lo que hace que tu deuda disminuya. Si los incrementos al salario mínimo son sustanciales y tú no tienes un mejor ingreso o pierdes tu relación laboral —por un tiempo prolongado—, entonces sí tendrías que hacer aportaciones adicionales a tu crédito.casas

También toma en cuenta que las tasas de interés que manejan los Institutos de vivienda Infonavit y Fovissste son mucho menores a las que ofrecen los bancos, sofoles y sofomes reguladas (de entre 4% y 10%, en comparación con el 12.13%, tasa promedio en créditos hipotecarios que ofrece hoy en día el mercado) y los pagos mensuales también son más bajos.

3) En el caso de los financiamientos en UDIs sucede lo mismo que con los VSM, pues se trata de un valor que siempre aumenta y refleja el incremento de los precios de los bienes y servicios que se comercializan en el país, es decir, está en función de la inflación. Por ejemplo, si compras una casa en 150 mil UDIS (cada UDI equivale 4.884864 pesos3), significa que tu crédito al día de hoy es de $732,730; pero si al cabo de un año la UDI subiera el equivalente a cinco pesos, tu deuda habrá aumentado a $750,000, sin considerar los intereses.

Las UDIs se comenzaron a utilizar en México después de la crisis económica de 1994 con el objeto de dar la posibilidad de adquirir créditos hipotecarios a personas que en ese entonces no eran susceptibles de crédito. Si bien en su momento fueron útiles, hoy no conviene contratar o mantener créditos hipotecarios en esta modalidad, pues se actualizan a diario y si la inflación crece en exceso corres el riesgo de que tu deuda se vuelva inmanejable. Si ya cuentas con un crédito en esta unidad de cuenta, considera cambiarlo a pesos. Actualmente la mayoría de los bancos te ofrecen opciones de reestructura, aunque verifica si hay costos por hacerlo.

Finalmente, también es posible encontrar financiamientos en dólares (no son muy comunes), los cuales no son recomendables, pues cada aumento que haya en el dólar incrementará tanto tus mensualidades como tu deuda total.

La tasa de interés

La tasa de interés es el costo que debes pagar por el dinero que te prestaron. Cada institución financiera establece cuál tasa de interés cobrar para los productos que ofrece. De ahí la importancia de comparar. Considera que las tasas pueden ser: fija, variable, variable con tope y mixta. Cada una afecta de forma distinta el crédito.

1) El contratar un crédito hipotecario a tasa fija es la opción más recomendable, pues se establece desde el momento en que firmas el contrato y nunca cambia, significa que sabrás con seguridad cuánto vas a pagar mensualmente y cuántos intereses va a generar el crédito.

2) La tasa variable generalmente cambia en función de la TIIE (tasa de interés interbancaria de equilibrio), que es una tasa representativa de las operaciones de crédito entre bancos, que emite Banco de México. Este tipo de tasa, permite a la institución financiera realizar ajustes si se produce alguna alteración en el mercado. Funciona así: el banco que te otorga el crédito le aumenta a la TIIE unos puntos porcentuales. Por ejemplo, si este mes la TIIE está en 5% y el banco le adiciona cinco puntos porcentuales, la tasa que pagarías ese mes sería del 10%, pero si el próximo mes la TIIE sube al 5.5%, la tasa sería de 10.5%. Al estar el crédito sujeto a una variación de la tasa de interés, resulta más desconcertante saber el monto exacto que adeudas y de cuánto serán las mensualidades futuras. Elige este tipo de tasa sólo si estás dispuesto a correr el riesgo de pagar mensualidades más altas en los periodos de tasas altas.

3) La tasa variable con tope funciona como la anterior, con la diferencia de que se tiene un límite máximo de tasa que no podrá rebasarse. Esto se establece al firmar tu contrato, por ejemplo, si tienes como tope una tasa del 12%, aunque la TIIE más los puntos porcentuales sumen 13%, la tasa máxima que se aplicará es la del 12%.

4) Los créditos con tasa mixta se estructuran por lo general los primeros años del crédito a tasa fija y el resto del plazo a tasa variable o a tasa variable con tope.

Recuerda que la tasa de interés se establece en el momento en que firmas el contrato de apertura de crédito, por lo que debes fijarte que la estipulada en el documento sea la que estás dispuesto a pagar.

El plazo

Conocido también como la “vida del crédito”, se refiere al tiempo máximo que tienes para pagar a la institución financiera el dinero que te prestó. Puedes contratarlo desde 5 hasta 30 años, aunque los más comunes son a 15 y 20 años.

Muchas personas creen que entre más largo sea el plazo al que contraten, mejores condiciones tendrá su crédito. ¡Falso! la realidad es que entre mayor sea el plazo, mayores serán los intereses que pagarás. Por ejemplo: por un crédito de $500,000 a 15 años pagarías una mensualidad de $6,722; pero si el plazo fuera a 20 años, el monto a pagar sería de $6,286, es decir, $436 menos, lo que no justificaría pagar cinco años más de seguro, intereses y comisiones. Analiza tu capacidad de pago, así no te comprometerás a un plazo mayor, que en términos llanos significa pagar más dinero por la misma casa.

Pago a capital

También llamado amortización, es el monto de la mensualidad que va directamente al pago de tu deuda (llamado también pago a capital). Lo común es que durante los primeros años (5 a 10) poco más del 80% de los pagos que realices se vaya a pagar intereses, por lo que no debe sorprenderte que si pagas una hipoteca de $6,200 mensuales al término del primer año tu deuda sólo haya disminuido $4,000. Pero pasando ese periodo, el porcentaje de interés que pagas disminuye y una mayor proporción de tu pago se destina a capital. Esto se debe a que las instituciones financieras se protegen, pues saben que es menos probable que dejes de pagar durante los primeros años del crédito, que en los últimos. Siguiendo con el ejemplo de mensualidades de $6,286, en un crédito a pagar a 20 años, a una tasa del 13.95%; el porcentaje que habrás pagado por intereses en los primeros cinco años es del 91%, mientras que el porcentaje que se habrá ido a capital es de tan sólo 9%. En los últimos cinco años, el escenario cambia, el 28% se habrá ido a intereses y el 72% a capital.

Lo recomendable es que al comparar la amortización de algunos créditos, selecciones aquellos productos en los que tal vez tengas que pagar una mensualidad un poco más alta, pero que el porcentaje del pago que se va a capital sea mayor, de este modo no pagarás tantos intereses.

Monto del préstamo

Es la cantidad de dinero que te presta la institución en proporción al valor del inmueble (también se le llama aforo). Si la casa que vas a adquirir tiene un valor de $1,000,000 y el aforo cubre el 90%, el monto del crédito sería de $900,000. Lo más común es que el aforo sea del 80%, pero existen instituciones que te dan hasta el 95%.

Considera que muchas instituciones otorgan mejores condiciones de crédito cuando el monto que te prestan es menor al 80%, pues suponen que un buen ahorrador será un buen pagador.

Otro factor que las instituciones toman en cuenta al momento de determinar el monto a financiar es tu sueldo mensual, que por lo general deberá ser de al menos tres veces la mensualidad que vas a pagar: si esta última es de $4,000, tu sueldo bruto (sin descontar impuestos) deberá ser de al menos $12,000 mensuales. Si con tus ingresos no te alcanza, es conveniente que comiences a ahorrar, pues al dar un enganche más elevado el monto del crédito disminuirá y por consiguiente las mensualidades a pagar.

Tus ahorros

Un factor que debes contemplar antes de solicitar un crédito hipotecario son tus ahorros, pues deberás cubrir una serie de gastos iniciales que el crédito no absorbe como: el enganche, el avalúo, los gastos de investigación y escrituración.

El enganche es el desembolso inicial con el que se asegura la compra-venta del inmueble. Suele ser una proporción de su valor, que va de un 5% al 20%, dependiendo de la institución. A mayor enganche, menor será tu aforo y por consiguiente los intereses que vas a pagar.

Hay más gastos que tendrás que realizar al inicio del crédito, uno de éstos es el avalúo, que es una estimación del valor comercial de la propiedad que deseas adquirir de acuerdo a sus características físicas, acabados, infraestructura y ubicación. No olvides los gastos de investigación, derivados de la exploración que hacen los bancos de tus datos generales y antecedentes crediticios; y los gastos notariales que incluyen la escrituración, honorarios del notario público, impuestos, gestoría de certificados y gastos en el Registro Público de la Propiedad, su costo va a depender del valor y el lugar donde se localiza el inmueble.

Un gasto más que debes contemplar es la comisión por apertura, que por lo general es un porcentaje de la cantidad que te prestan y oscila entre el 1% y el 3%.

Para que te des una idea de lo que tendrías que pagar al inicio del crédito, te damos un ejemplo: para la adquisición de una vivienda con un valor de $700,000, los gastos por conceptos de avalúo, enganche, comisión por apertura y gastos notariales ascienden a $116,271 aproximadamente.

El CAT

Pensarás qué significa esto. El Costo Anual Total (CAT) es un elemento que te ayudará a tener una idea de lo que te costará tu crédito hipotecario. Se trata de un porcentaje anual que engloba la mayoría de los gastos que involucra tu crédito como son intereses, comisiones y seguros.

Es un indicador informativo con fines de comparación y para que cumpla con esta función, asegúrate que los créditos a cotejar estén expresados en la misma moneda, plazo y valor de la vivienda.

Considera que no siempre el crédito hipotecario más barato es el que tenga el CAT más bajo, también es importante que te fijes cuál sería el monto total que pagarías al final del crédito.

Los seguroscasas

También debes considerar que al contratar un crédito hipotecario deberás pagar una cantidad por concepto de seguros, los cuales se contemplan dentro de las mensualidades, y sus coberturas te protegerán durante toda la vida del crédito. En general son dos los seguros que se incluyen: el seguro de vida (si llegas a fallecer se liquidaría tu deuda) y el seguro de daños (protege la propiedad en caso de eventos inesperados como incendios e inundaciones). Algunas instituciones también pueden incluir un seguro por desempleo, con el cual si pierdes tu empleo estarás protegido durante algún tiempo. En la página 17 te explicaremos cómo funciona este seguro y cómo hacerlo valer.

Las recompensas

Existen instituciones financieras que han implementado algunos beneficios extra dentro de sus productos hipotecarios si eres un cliente cumplido, lo que puede ser un punto a considerar al momento de contrastar alternativas.

El más común es la disminución paulatina de la tasa de interés, con lo cual las mensualidades tienden a disminuir. Este beneficio desaparece en el momento que te atrasas o incumples con un pago. Otra de las promociones que ofrecen es que después de ciertos pagos cumplidos te regalan o condonan una mensualidad.

Papelito habla

Ya que conoces cómo funcionan las variables que intervienen en un crédito hipotecario y comenzarás la búsqueda de instituciones que financien tu sueño, solicita la oferta vinculante. Ésta contiene cuánto te costaría, en pesos y centavos, adquirir tu casa si contratas un crédito con ellos. Cuando así lo solicites, las instituciones que ofrecen créditos hipotecarios deberán entregártela sin costo. Solicitarla puede ser muy conveniente para tu bolsillo, no sólo porque puede ahorrarte dinero, también porque cuando existe la oferta vinculante, la institución se obliga a mantener los términos y las condiciones en los cuales te otorgaría el crédito por un plazo de 20 días naturales contados a partir de la fecha en que la recibas.

Dicho de otro modo, al darte por escrito las condiciones específicas en que contratarías el crédito, la institución se compromete a respetarlas, siempre y cuando compruebe tu identidad, la veracidad y autenticidad de los datos que proporcionaste y demás formalidades que establece la Ley.

¿Conviene adelantar pagos?

Realizar pagos anticipados directamente a capital es la clave para liquidar la deuda antes del plazo acordado o pagar menos intereses. Para que esto se convierta en una verdadera ventaja, considera:

  1. Que no afecte tu liquidez. No es recomendable que adelantes pagos, si para hacerlo vas a utilizar dinero que ya tienes comprometido y que puede afectar tu liquidez. Cuando recibes devoluciones de impuestos, aguinaldo, fondo de ahorro o alguna cantidad extra que no habías contemplado en tu presupuesto es buen momento para adelantar pagos a tu hipoteca.
  2. Hacerlo durante los primeros años del crédito. Ya dijimos que al principio del crédito es cuando pagas más por intereses, por lo que si adelantas pagos, aquéllos disminuyen junto con tu saldo. Asegúrate que estos pagos se vayan directamente al capital, pues en ocasiones el dinero se utiliza para adelantar mensualidades o para pagar intereses adelantados.

Un ejemplo de cómo te beneficia el adelantar pagos es el siguiente: en un crédito de $700,000 a un plazo de 15 años con una tasa de interés fija del 12.95% pagarías una mensualidad de $8,834. Si durante los cinco primeros años adelantaras una mensualidad por año terminarías de pagar tu crédito dos años antes del plazo establecido, además te estarías ahorrando aproximadamente $161,000 de intereses.

Lo más común es que las instituciones no te penalicen por realizar pagos anticipados pero es conveniente que antes de contratar te informes. Prefiere las que no te penalizan.

¡No tropieces!

Para que adquirir tu casa no se convierta en pesadilla, te nombramos algunos errores que debes evitar:

a. Contratar el primer crédito que te ofrezcan. Investiga, dedícale tiempo y compara, eso puede ser la diferencia entre la hipoteca correcta para ti y años de arrepentimiento.

b. Fijarte sólo en la tasa de interés. Claro que es importante pero recuerda que hay otros elementos que debes considerar.

c. Creer que puedes. Es necesario no mentirte al momento de realizar tu presupuesto, contempla hasta los gastos mínimos y no olvides los compromisos crediticios que tengas (tarjetas de crédito o departamentales, créditos personales y automotrices), con esto podrás evaluar si es el momento adecuado para comprometerte con una deuda grande y por tantos años.

d. Apresurarte en el proceso. Cuando se cotiza al IMSS o al ISSSTE se tiene la idea de que si no aprovechas el ahorro que tienes en tu subcuenta de vivienda lo puedes perder, lo cual es un error, no debes apresurarte a tomar una decisión así. Si tienes la oportunidad, ahorra un par de años antes de comprar, esto te permitirá aportar un mayor enganche y con esto adquirir un crédito mucho más accesible.

e. Entusiasmarte con la primera vivienda que visites. De la misma forma que debes comparar un crédito también lo debes hacer al momento de elegir una vivienda. No te bases sólo en si te gusta, toma en cuenta su costo, qué tan lejos te queda de tu trabajo, las vías de comunicación que tiene, transporte, escuelas, etcétera.

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